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房地產樓盤選址風水

  編輯:企業風水
現在很多人在購房時都會考慮房產的風水好壞,所以房地產在建樓盤是就應該注意建築的風水問題,房地廠商若是能做好樓盤的風水策劃,將有限的土地資源作最佳配置,也是造福人類、益己福人的大好事,對於房地產商本身也是一件好事,細心規劃風水的樓盤不但能提高房地產的附加值,讓居住者覺得舒適安心,還能加快地方的銷售,而說到樓盤風水,首先要考慮的就是樓盤的選址,下面就為大家將就房地產商在選址建樓盤的時候應該注意哪些風水。

 
樓盤選址需注意的風水
 
開發建設一個樓盤,風水選址好壞,直接關系到開發商與購房者的利益。現代購房者越來越重視樓盤風水,風水好,進住後家人平安順利健康。客戶爭先搶購旺宅房,開發商供不應求,售樓經濟效益好。因此,房地產開發建築如何選址?是建築開發商的首要問題。
何謂房地產建築選址?就是針對房地產建築周圍自然環境的選擇。自然環境選擇的標准:一是要山環抱,二是要水環抱,三是要朝案有情,四是要乘龍脈地氣,五是要水綠甘甜。選址包括:城市小區樓盤、行政辦公大樓、商場、學校、工廠、商住樓、賓館、酒樓、醫院等等。
 
一、山脈環抱,凝聚人氣
山脈環抱,包括坐後靠山(樂山)環抱和左右龍虎山環抱。坐後靠山(樂山)一層高過一層最吉。左右龍虎砂分為左青龍右白虎,只可龍抱虎,不可虎抱龍。山脈環抱,凝聚人氣,興業旺家。
 
二、水路環抱,凝聚財富
所謂水環抱,就是指河流、湖泊、江水、公路、鐵路、街道環繞,與其相反是水流反背沖擊。風水學認為,水環抱之地,能聚生氣,凝聚財富。相反,水流反背的地方就難聚財甚至是個敗財的地方,更不能凝聚財富。
靠近環抱水越近,凝聚財富速度越快,發富越迅速。相反,離環抱水越遠作用力減少,財富凝聚力不明顯。來水管旺衰,去水管財丁。
 
三、朝案有情,得眾信,受人尊敬
何謂朝案有情?就是指前方較近的山脈為案山,較遠的山脈為朝山,都要向於我朝拜,這就叫做朝案有情。建築物(坐山)是我,案山有如我的辦公桌,朝山是貴人。有朝案環抱於我則受人朝拜尊敬。因此,凡是陰陽宅被朝案有情環抱者,其家必有所作為,德高望重,必得眾信,受人尊敬。凡是陰陽宅被朝案無情反背者,其家必出愚笨頑夫,無所作為,家運不旺,不受人尊敬。
 
四、乘龍脈地氣,富貴雙全
房地產建築選址不僅要山環水抱,同時還要乘龍脈地氣。
何謂乘龍脈地氣?就是尋找地氣生旺的地方,尋找龍水交融會合點。乘龍脈地氣有三看:一是看來龍剝換過峽,二看束喉部位,三看朝案有情。
何謂來龍過峽?是指來龍剝換節數越多越好,古雲:“一代天子,一節龍”。由大節變小節山脈趨勢,最後過峽束喉。
何謂束喉部位?就是最後過峽山結穴處。在此開山建造最為發官發富發後人。再配合有情山水准發無疑。
實踐證眀,風水寶地,是有地氣的。地氣有好壞,地氣越好,地溫越強。一個有經驗的風水師,看中一塊風水寶地,欲想點穴,首先自己蹲下來,靜心體會一下有何感應,是否舒暢?用手心探測感到有一股暖氣或涼氣,說明此地可用,如果手感帶刺麻手則不可用也。所以民間廣為流傳的建築選址經驗,如下地方不能用:
一是陰氣地。所謂陰氣地,就是以前建廟宇的地方不能選址。常年見不到陰光的地方不能選址。不能建造房屋,辦公樓,工廠,商場等。
二是墳場地,法場地不能建造房屋,辦公樓,工廠,商場等。
三是白虎地。是指遍山遍地是白色石頭,象白虎口形狀之地不能選址,不能建造房屋,辦公樓,工廠,商場等。
在龍脈生氣旺的地方選址建造房屋,辦公樓,學校,工廠,商場等,叫做乘生氣,即是坐落在龍脈生旺氣點。必然發富發貴發後人。山區和平原之地都有生氣可尋,這就要看風師的眼力和法力。俗話說:“一流師付觀星斗,二流師付看水囗,三流師付背起羅盤滿山走”。
實踐證明,龍脈之地,地氣生發的地方,必定土質紅潤、細膩,而且地下溫度也不易散發。草木生長茂盛,蓬勃生機,欣欣向榮。可見,選擇這樣的地方建造房屋,辦公樓,工廠,商場等,何為不發達?何為不養育後人?
 
五、水質甘甜,有利健康
好的選址所在地還要求,水色碧綠,水質甘甜。水碧綠清澈,表明水不受污染。水質甘甜,表明水中含有豐富的人體有益的各種礦物質。
 
商業樓盤之選址風水
 
樓盤風水布局,必須遵照“形、氣、星、命、日”五個方面系統安排,具體來說,主要應符合以下幾方面的要求:
 
一、樓盤選址與地塊形狀
 
房地產開發樓盤與自建自住房屋的顯著區別在於:後者是自建自住,符合自己的要求即可;而前者則是自己建房銷售,別人購買入住。這就決定了房地產行業的特殊性,不能只按自己的要求去選址建房,必須符合眾多預期客戶的要求才成,要市場認可,能賣出去才是成功的。你把自己的樓盤吹得天花亂墜沒用,賣不出去你卻成了“房東”,這是失敗的開發項目。特別是在“買方市場”的環境下,客戶越來越成熟、越來越挑剔,要開發出一個成功的樓盤並非易事,這需要全方位、多層面的有機配合才成。當然,風水策劃就是其中一個重要方面,因為成功的風水策劃,可以使開發商與業主達到雙贏的目標。
首先,樓盤位置的重要性不言而喻。
1、位置的分類。
就一個城市而言,用地位置可以作多維空間的劃分。
(1)按發達程度分
①鬧事區②市區③郊區
(2)按功能分
①商業經濟中心區②政治中心區③文化中心區④住宅密集區⑤工業區
(3)按交通分
①主干道區②次干道區③街巷區④快速干道區
(4)按山水形勢分
①沿江、河、湖泊區②平地區③丘陵區④半山區
(5)按配套分
①完全成熟區②准成熟區③半成熟區④不成熟區
(6)按檔次分
①豪宅區②高尚區③白領區④市民區⑤貧民區
以上分類只是從主要的方面作一劃分,還可繼續分下去。那麼,什麼樣的位置為好,什麼樣的位置為差呢?一般而言,上面6項的各項子項1——5有遞減趨勢;即1為最好,2次之……但對於房地產項目開發的角度來看,不能完全按這樣的順序來劃分。比如,最好的地區由於開發成本大、市場空間飽和,利潤不一定最高;而處於二、三類地區的位置由於開發成本小、市場空間較大,利潤反而更高。所以,對於位置好壞的衡量,不能一概而論,特別是對於房地產企業來說,更應以利潤為中心作出全面的評價。
 
2、用地位置的重要性主要表現在:
(1)是小區住戶生活質量高低的重要因素;
(2)是銷售好壞的重要前提;
(3)是樓盤定位的重要依據。
一個住宅小區如果交通不便、購物路遠、小孩上學無直達公交車,且周圍環境惡劣、噪音擾眠、空氣污濁、治安不好,這裡住戶的生活質量可想而知,銷售價格和銷售情況也可想而知。這樣的位置決定了這個小區的樓盤定位走低檔路線:建多層建安成本;高密度擴大建築面積;低配套降低開發成本。這樣,房屋成本低,售價也低,還可占領一部分低收入者的市場,或許還有薄利可圖。相反,如果這樣的位置你建成高層中高檔住宅,勢必因房價高而銷售艱難。所以,位置是樓盤“角色”定位的重要依據,它決定了你這個樓盤應該建成什麼檔次、房價多少、賣給什麼人等等。
 
二、樓盤用地選址的要求
 
1、交通狀況。包括路要通,公交車輛多,去主要地區如市中心、火車站、長途客運站、機場、碼頭等快捷方便。
 
2、周邊配套。包括幼兒園、小學、菜市或超市、銀行、中西餐廳、干洗店、士多店、雜貨鋪、復印店等,以上配套以10分鐘步行路程到達為佳。稍遠些的還應包括:中學、百貨商場、醫院、郵局、公園、運動場館、娛樂場所、酒樓、賓館等。如能選擇重點小學的服務半徑范圍,則該位置更佳,因小學是按服務半徑招生(中學不是,按成績錄取)。如深圳市某小學的服務半徑為人民北路以西、立新路以北地區,該片區的樓價比旁邊樓盤的樓價,在同檔次前提下每平方米要高出1000元至2000元不等,原因就在於小孩可就讀該重點小學。
 
3、周邊環境。工廠發出噪音、廢氣;酒樓也存在嚴重污染源;旁邊出租屋過多,勢必帶來人員復雜、治安無保障;菜市旁邊常發出惡臭魚腥味、雞鴨糞味,且污水橫流;垃圾場附近更糟,不僅有礙觀瞻,且冒沼氣、一氧化碳等毒氣;公交車總站空氣污濁、車輛太多既擾人清夢又易引發交通事故;醫院、消防隊旁邊也對居住者心理帶來很多負面影響;油站太近有火災、爆炸的恐怖心理;高壓電桿、電線穿越宅前屋後或房頂,產生的氣場對健康和心理亦有影響;陵園墓地、教堂神廟太近,陰氣太重等等,都是周邊環境不合格的表現,如用地位置旁邊有1至2項,已屬不宜,3項以上為不合格之位置。
 
4、城市規劃。要充分了解用地位置的現狀與規劃,可借助《法定圖則》,了解該地塊附近將有什麼規劃。如果有公園、游樂場等規劃,應屬潛在利好,售房時可作為一個賣點;如果有立交橋等,那就不怎麼美妙了,因立交橋氣場太大,出入也不方便。
 
5、用地規劃。每塊開發用地都需由政府規劃部門核發《建設用地規劃許可證》,其中規定了該用地的容積率、覆蓋率、建築面積、功能用途、四至坐標點、退紅線要求、車輛出入口、水電出入口等。這些規定都是“剛性”規定,不得違反的。而這些規定基本上是出於城市規劃的角度去制定,與開發商的利益常鬧矛盾。比如深圳深南大道兩邊,不能設暴露陽台,這對市容市貌是有利的,但對住戶則不利,會影響銷售,且這類地方往往每宗地的面積小、容積率高,均要二、三十層才能達到容積率。這樣不僅建安成本太高,且有“孤峰聳立”之嫌。所以對此類地要作詳細考察,特別是考察該地塊的“規劃要點”。
 
6、用地成本。用地成本包括兩大部分:一是取得土地的費用,如你與土地方合作建房,對方出地,你出資,建好後多層建築為4:6分成(出資者分到60%),中小高層為3:7分成,高層為2:8或1.5:8.5分成。這部分開支實際上是你取得土地的費用亦叫土地權益費;二是交給政府的地價,地價又包括三項:市政配套費、青苗補償費或土地開發費、土地出讓金。土地權益費與地價之和為“用地成本”。用地成本與“位置”關系密切,兩者成正比例關系。位置好的項目,雖然用地成本小,但售價上不去,導致用地成本占銷售收入的比例反而更大。但這也並非絕對,需具體位置具體分析:現在看,位置好不等於以後也好,位置不好不等於以後也不好,這要看潛質,要有眼光。
 
7、樓盤定位。什麼樣的位置決定了要蓋什麼樣的房子,決定了你蓋的房子賣給誰,這是房地產企業生死攸關的重大問題。定位錯了,一切都錯!比如,在一個周邊環境很差的位置設計成高尚住宅,能賣得出去嗎?在一個靠山面水、風景宜人的位置建成低檔住宅,這不是極大的浪費嗎?一般來說,樓盤定位與位置的關系要把握以下原則:
(1)鬧市區,寸土寸金,難以策劃大型園林、休閒場所。宜建60至100平方米的高層住宅,預期買主為公務員、白領、小老板。
(2)市區內非鬧市區,有山或有水的地方,雖然配套比鬧市區差,但因用地成本稍低,可策劃大型園林、休閒、景觀、游樂場所,應建低密度、帶電梯、多層大戶型的高尚住宅區。
(3)周邊環境不好,或臨工廠、或臨快速路,只能建小戶型的低檔住宅,預期買主為投資型客戶、過度型客戶、中低收入者。
 
8、地塊形狀。房地產小區用地以方正或長條形為佳,最忌三角形的邊角用地。如屬三角形或不規則形,不僅浪費較大,而且難以策劃成一個好的小區。
 
9、周邊路況。如四周有路、水直沖該地或斜沖斜射過來,是為犯槍煞;有路、水反弓是謂反弓煞。同時,城市立交橋周圍也因立交橋之氣場太大,必然很多地方又犯反弓,均非吉選。
 
10、地基歷史。該地以前是否用於墳場、刑場、寺廟、神廟、看守所、監獄或有集體死亡之事發生過。如有,則不吉。俗話說,“哪個廟沒有幾個屈死的鬼”?這些地方有陰氣、冤氣,建住宅實在不宜。同時,地下有地鐵、車道、排水溝,也非吉地。
 
房地產開發商選地的風水講究
 
一、建地應前低後高宅基地應前低後高,不論山坡地還是平洋地,均以向陽坡為上。
在北半球均以北高南低利於負陰抱陽,御風采光。在選地塊時,最高點應選在地塊的北端。正穴點於最高點,由北坡向南,一則便於理水,二則從優安排次要建築物。在建築高度上北邊的建築宜高,南邊的宜低。
 
二、建地的地勢宜高吉地的地勢宜高,不可在低窪地區。
用現在觀念來看,一、填出的土或河川新生地地基還不夠扎實,貿然蓋房子的話,會影響建築物的安全性。二、當地濕氣一定較重,對居住者健康不利。三、河流不宜經過建地內,河流通過的地區,表示地勢低窪,下大雨時易遭水災,實在很危險。四、建築物不可蓋在廢井上,或不知底細的凹坑上方。因為廢井土質不緊且有時會有地氣或地水漫出,對健康不利。如果真要在此蓋房子,一定要用堅實的混凝土填滿,將地水擋住,以減少濕氣。
 
三、建地的土壤要堅實。
看建地好壞,首先要看該地有沒有發生過火災。因為自然土壤含有各種元素,無形中會補充人體所需,而火災後的土壤會變質,沒有地氣,人居住其中對健康不利,所以不宜做建地用。若是必須在該處建地,應將燃燒過的表土挖除,重新填回鮮土,或是挖深一點,做成有地下室的樓房。
一般建地在蓋房子前都是草地,此時就要注意建地的地基處,一定要將原有的草木連根除盡,否則的話草根留在地裡會影響地基的堅實度,會吸走地氣。這對風水不利。如果地下建有建築物一般不會有問題。
 
四、建地要尋龍點穴。
“尋龍點穴”就是找准用地地脈,分辨主山和護山的砂山。龍潛入地下的始端往往土肥水厚,背後有來龍護靠坐山,最宜建宅,此稱為穴位。龍有潛龍、明龍之分。潛龍難辨,平洋之地,以水辨龍,即以水流夾送走向而求。龍脈正中的龍脊上無穴,不宜建設。破土者謂之破脈,若強行建宅,居住者多有不利。所謂“三年尋龍,十年點穴”之說,主要是說點穴宜慎重。丹經口訣雲:“陽宅須教擇地形,背山面水稱人心。山有來龍昂秀發,水須圍抱作環形。極言尋龍點穴之難也。”
 
樓盤用地選址的一般要求
 
1:交通便利。這包括路要通,公交車輛多,離市中心、火車站、客運站、機場等快捷方便。
 
2:周邊配套齊全。如幼兒園、小學、菜市、超市、銀行、餐廳等,如能選擇重點學校的服務半徑范圍則更佳,在同檔次前提下每平方米要高出1000元至2000元不等,原因就在於小孩可就讀該重點學校。
 
3:周邊環境。噪音、廢氣、菜市場污染嚴重。旁邊出租屋過多,治安無保障。公交車總站空氣污濁、車輛太多既擾人也易引發交通事故。醫院、消防隊旁邊也對居住者心理帶來很多負面影響。油站太近有火災、爆炸的恐懼心理;高壓電桿、電線穿越宅前屋後或房頂,產生的氣場對健康和心理亦有影響;陵園墓地、教堂神廟太近,陰氣太重等等,都是周邊環境不合格的表現。
 
4:位置與城市規劃。要充分了解用地位置的現狀與規劃,了解該地塊附近將有什麼規劃。如果有公園、游樂場等規劃,應屬潛在利好,售房時可作為一個賣點;如果有立交橋等,那就不怎麼美妙了,因立交橋氣場太大,出入不方便。
 
5:位置與地塊形狀。房地產小區用地以方正或長方形為佳,最忌三角形的邊角用地。三角形或不規則形,不僅浪費較大,而且難以策劃成一個好的小區。
 
6:位置與用地成本;用地成本與“位置”關系密切,兩者成正比例關系。位置好的項目,雖然用地成本大,但一般有較高的售價,比較快銷售,且用地成本占銷售收入的比例一般都較小;位置不太好的項目,雖然用地成本小,但售價上不去,導致用地成本占銷售收入的比例反而更大。但這也並非絕對,需具體位置具體分析:現在看,位置好不等於以後也好,位置不好不等於以後也不好,這要看潛質,要有眼光。
 
樓盤用地選址的風水要求
 
1、宜藏風聚氣,忌風惡氣散。
2、宜平地或北高南低,忌南高北低(結合理氣綜合參評);
3、宜砂環水抱,忌砂飛斜邊。
4、宜龍稍強虎稍弱、忌龍太強虎太弱、更忌虎太強龍太弱;
5、宜地形方正,忌三角斜邊。
6、宜地基干淨,忌墳場、刑場凶地、亦忌神前廟後,衙門直沖。
7、宜四周安靜,忌路沖水沖屋角沖。
8、宜水路向彎曲有情,忌反弓無情,更忌立交橋反弓或遮蔽;
9、宜四周鄰居屋高低有情,忌獨高孤陽、獨矮孤陰;
10、宜山水形勢與運盤能有機配合,能收山出煞;忌山顛水倒。
 


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